资讯中心 | 新  房 | 二手房 | 租  房 | 别  墅 | 公  寓 | 商  铺 | 写字楼 | 装饰装修 | 人才招聘 | 热点专题
楼盘超市 | 购房指南 | 房贷理财 | 资金项目 | 土地金融 | 地产博客 | 设计师 | 户型图 | 装修图片| 图  库 | 企业库
楼市动态 | 政策法规 | 开 发 商 | 房产中介 | 物业管理 | 县域房产 | 营销策划 | 房产律师 | 家政服务 | 房地产培训
    您所在的位置:买卖租首页 > 新闻中心 > 正文
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》参考答案
来源:  发布日期:2009/7/10 10:48:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

一、问答题

(一)答:

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:

(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定:

(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;

(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。

(二)答:

1.不可取。

因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异,如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同,不具有可比性。

2.确定出租部分潜在毛收入时应注意:

(1)租赁期内按租约计,租赁期外按正常客观的市场租金计;

(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

(3)应考虑是否存在无形收益。

3.确定自营部分净收益时应注意:

(1)测算正常客观的净经营(营业)收入;

(2)应扣除正常商业利润。

或:要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非

房地产本身要素所产生的收益。

或:应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费

用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

(三)答:

1.错误有:

(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。

或:不应采用实际支出时的各项成本费用。

(2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。

或:不应计自至估价时点。

(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

或:利润不应是开发商的期望利润。

2.重置价格还应减去折旧。

或:(1)或能存在的施工质量缺陷,有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

二、单项选择题

(一)1.B2.A3.D4.D

(二)5.C6.D7.C

(三)8.D9.B10.A

三、指错题

1.致委托方函缺估价时点。

2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。

3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。

4.结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。

5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误,应为:"如果本报告超过应用有效期还未使用,本公司不负任何责任。"

6.技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致,应修正。

7.比较因素欠缺,如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。

8.缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。

9.可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。

10.市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。

11.估价对象一层层高4.5m,未进行相应修正处理。

12.技术报告中市场法缺少计算公式。

13.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。

14.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。

15.有效毛收入计算应为190086x(1-10%-5%)=161573元。

16.营业税及附加为租金收入的5.85%不准确,应为5.5%。

17.出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥,应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取2.5%,理由不充分)。

18.保险费的计算基础错误,应为建筑物现值。

19.收益法公式的选用没有理由(或:未考虑租金未来的变化)。

20.土地剩余使用年限应为37.5年。

21.收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误,应按土地使用权剩余年限计算(37.5年)(或公式中n年取值错误)。

22.可比实例缺少币种。

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错,应为12%。

2.商铺开发后的总价值计算时,应扣除300m2独立车棚的面积。

商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583105(万元)或3760.52×8700=3271.65万元。

3.在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中,不应包括销售利润。

总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

     V=5322.25万元

编辑:  被浏览 504 次  
 相关资讯
  ·2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案
  ·2007年房地产估价师《开发经营与管理》真题及答案
  ·2007年房地产估价师《制度与政策》真题及答案
  ·2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》参考答案
  ·2006年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试卷
  ·2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷
    本网刊发或转载各类资讯,是出于学习交流、共同进步之目的非商业用途,并不意味赞同其观点或证实其内容的真实性;如本网部分转载之资讯、稿件及著作权等问题,请在作者在本网发布该文两个月内速来电或来函与本网联系;本网原创稿件著作权属本网所有,其它媒体(包括网络媒体和传统媒体)如需转载请标明出处:“来源:买卖租网”或“来源:mmz360.com”违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
最新图片新闻
暂无信息
博客热点
暂无信息
 才做了半年房奴就无奈卖房
 柳林村委会
 微电影,将开启一个影画时代
 开发商新招:先购低价工业地 再变住宅高价卖
 开发商很快就剩裤衩了
 逾十家房企借壳上市 下半年房企加快赴港上市
 住宅市场的崩塌就在眼前
  一个流感防控的巨大漏洞
 透视房地产业“低温区”:楼市缘何冷热不均
 门面傍上住宅墙居民抗议扰民
最新发布
 郑州纬五路一小进驻杨金  融创第11座文旅城落子
 郑州远洋.沁园项目展厅  地产品牌在中原|解读“
 喜迎50万人次!建业电  北京世园会文创展:郑州
 三月去处,蝴蝶相伴,郑  新区.活力.印象:20
 中国书画欣赏——李丹奎  写字楼:是一个城市的深
 【郑州】这个中秋节我们  著名导演原雅轩:郑州这
 想知道吗?古天乐来郑州  就在金沙湖,中原豪车名
 银基“搅局”中原地产,  3.13郑州碧桂园·龙
 郑州碧桂园龙城城市展厅  郑州碧桂园龙城城市展厅
 几个河南人带你一起玩行  齐秦放歌爪哇·郑开东汇
 郑开城铁时代来临,首映  河南多个地市被核减用地
 中原城镇化迎来大发展空  郑州房贷放开了吗?
 选房吧河南样板好房活动  河南今年上百家房企已注
 洛阳10年内将建4地铁  豫省管县楼市升温
 看过来,1成首付吸睛?  购房,该不该出手?
 楼市成交量的区域差  百姓需要什么样的住房
 “刚需”是一种杠杠滴需  住宅产品要考虑购房者支
 规划郑东CBD与航空城  郑州地铁3号线争取年底
 郑走进西联盟新城  郑州:2030年130
 河南:给港区改革试验权  郑州将数十条高速出人口
设为首页 - 加为收藏 - 关于我们 - 帮助中心 - 会员服务 - 网站地图 - 广告服务 - 版权申明 - 诚聘英才 - 联系我们
版权所有 © 2009-2014  网上售楼部