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业内人士全面解读:二手房信任危机下如何置业
来源:  发布日期:2009-7-9 12:42:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
房产中介还要透支行业诚信?

  二手房市场交易的安全系数在降低,原因是层出不穷的房产中介诈骗行为无限透支了行业诚信。

  血的教训再次擦亮人们的眼睛。当下,南京楼外楼房地产有限公司非法融资千万元的事件还在煎熬着不少人的神经。相应的司法程序已然启动,而该中介公司负责人王某却继续隐身未敢露面,这让上当者无法安心。

  “他利用从事房产中介便利,以高利贷为诱饵,以别人的房产证作抵押借款,而凭这些房产证我们根本掌控不了房子,可以说是一纸空文。”“我们跟王某还是熟人,他竟然也骗!”血汗钱被骗,归期遥不可及,受骗者的控诉声汹涌如潮,闻知此事者对中介的信任感急剧降低。

  房产中介老板卷款、挪用客户资金这样的丑闻近年天下流传。去年,除了引发全国关注的深圳中天事件,南京融众中介因为挪用客户600万元售房款也惊得满城风雨,后者还入选了某网站2007南京地产年度大事件。

  倘若正常的监管缺位,“所有购房资金都如同掉在马路上的一元硬币,谁都可以拿走。”好在南京市房管部门已于去年9月制定实施了《南京市存量房交易资金监管办法》。别让文件成为空架子,别再轻信巧言善欺的中介,别让他们的手触摸到您的钱袋子。

  日前,南京楼外楼房地产有限公司涉嫌非法融资1000万,使得二手房经纪行业再次遭遇诚信危机。业内人士称,二手房经纪行业遭遇诚信危机对整个二手房市场的影响还是比较大的,要消除不利的影响,除了行业本身的自律外,市民们也要多补充一点二手房购买的常识。

  避免签单方委托

  21世纪不动产副董事长 卢航

  大部分市民对二手房的交易流程不熟悉,当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。

  值得注意的是:应避免签单方委托。由于有部分市民过分依赖中介公司,这就给某些中介以可乘之机,有些更经常手持客户与其签署的公证委托书做许多不法勾当。

  不要轻信某些中介抛出的资金监管和网签政策流程复杂、过户及房款取得时间较长等弊端,消费者一定要从房款交易的安全性角度出发,不给中介公司以可乘之机,运用政策来保障自己的合法权益不受侵害。

  因此,购房时一定要选择管理正规、资金实力雄厚的中介公司进行交易。必须认真、仔细地查看其是否具备“两证”:市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。

  灵活选择房贷产品

  我爱我家房地产经纪有限公司控股副总裁 要嘉佳(要嘉佳博客,要嘉佳新闻,要嘉佳说吧)

  自住型购房人:区域置业顾问会使购房人在预算范围内找到不高于甚至低于市场价的房屋。而贷款顾问则在众多合作银行不同的贷款产品中找到最合适的一种进行推荐。

  投资型购房人:区域置业顾问可根据不同房屋租金的高低为购房人推荐预算范围内的房屋,后期还能帮助购房人将所购房屋第一时间进行出租,确保房屋的租金收益。同时贷款顾问可针对投资人的自有资金及自有房产的情况为其设计贷款方案。

  有融资需求的房屋业主:除了提供长期稳定的租赁客户,区域置业顾问能为业主找到合适的购房客户,提供出售建议,并在房屋出售时进行合理避税、确保收益最大化。对于不愿出售房屋又有融资需求的客户,贷款顾问可为其推荐抵押消费贷款或补按揭等贷款品种。

  有贷款想省钱的房屋业主:贷款顾问会根据客户的自身情况,为已有贷款的房屋业主进行贷款诊断,推荐多家银行的省钱产品,通过同名转按揭的形式为其转换贷款产品,以各类金融贷款产品为其实现省钱目的。

  “买楼纸”不容忽视

  链家地产副总经理 金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)

  现在许多中介公司带客户买楼之前,都循例要求他们先签署一份中介服务协议(俗称“买楼纸”),主要内容包括物业的情况、收取的佣金标准等等。

  由于这是买楼前一项小程序,很多人会忽略“买楼纸”的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争执,签字前谨记一定要看清“买楼纸”上所写的内容,切勿草草签字了事。

  进行交易前,一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。

  买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时,应在委托书中清楚写明办理按揭手续或“试价”的起止时间,主要目的在于给中介公司订立一个期限,若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。

  产权明晰第一重要

  金诚信董事长 邱宏

  如今一些具有多年专业经验的房地产中介公司,有不断向理财角色转变的趋势,比如较大的房地产经纪公司都将金融信贷担保业务单独划分出来,作为市场细分,根据自身的优势来向客户提供更加精细化的理财服务。

  购房时,产权明晰是第一要务。一定要弄清楚与之交易的人是不是业主。另外,夫妻联名的房产证只和其中一个人签订合同是无效的。另外,债权是否清楚,付款和交付使用的时间是否匹配等问题也尤为重要。还有,必须签订好跟中介公司应履行义务的合同。

  签署购/售房合同时,必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约,并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容,尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面的条款。

  除此以外,最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管,一旦发生任何消费争议,亦可及时向有关部门投诉。

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  中介避税有“六招”

  第一招:“租售同步”。业主先与中介公司签订一年的《房屋出租委托代理合同》,并拿到租金。中介公司为业主同时寻找租赁和购买客户。这样业主不会为房子购买不足两年要缴营业税而发愁,同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。

  第二招:“以租待售”。由中介做担保,买家先以向原房主租房的方式入住,付给原房主房租。等原房主的产权证满两年后,双方再办过户手续。

  第三招:“买房人存留房产证”。即通过买卖双方公证买卖合同,并约定两年期满后再行过户后,买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题,双方约定在买方付给卖方一定金额的房款后,将房产证留于买房人或第三方公证人保存。

  第四招:“找物业改底单”。买卖双方可以找物业公司的人,直接把卖房合同的底单改掉,在房产证上直接写买主的名字,这样就避免交纳营业税和个人所得税了。

  第五招:“把交易价格做低”。买主和业主双方协商之后,将合同上的交易价格做低一些,只要不低于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格即可,这样纳税额也会减少。

  第六招:“带租约房产理财”。此方法是针对投资型买家,如果其购买了产权证不满两年的二手商品房,可先享受一到两年的租约服务。如果买家想在房屋产权证两年期满后出售,可提前告知中介公司,由中介公司在租约期满前开始销售推广。

  风险提示:中介公司的这些避税对策看起来很高明,合情合理,又有利可图,但其背后隐藏着巨大风险。

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